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剩5%非馬來保留地 米都住宅往上發展

 日期:2015/10/12

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【南洋網】馬來保留地不准更換用途,亞羅士打區內僅剩5%的非馬來保留地,估計只夠10年之用,未來向上發展,是唯一途徑。
一些中小型承包商已有先見之明,看准這高樓趨勢,開始向州政府申請興建公寓,可以預見,米都未來將有更多高樓住宅。
吉打首府亞羅士打約95%土地都是馬來保留地,除非興建獨立或半獨立式洋房,否則2、30萬令吉的排屋住宅,只讓承包商賠了夫人又折兵。
因此,業界人士都看好向上發展的潛能,可以在有限土地上,興建更多房屋,達至居者有其屋需求。
馬來西亞房地產發展公會(吉玻支會)主席拿督莊偉松透露,也許米都市民短期內,仍無法接受高樓住宅,但現實迫使下,5至10年後的米都,公寓高樓充斥,市場會漸漸撇開有地住宅的傳統觀念。
公寓吸引年輕人
他說,公寓售價一般20至30萬令吉,這價格是市區房屋的基本屋價,且設備齊全,相信會吸引年輕人。
"以前的北海、馬六甲、森美蘭州,也是因為同樣面對土地不足而向上發展,所以相信米都人,也一樣可以接受沒有地上屋的到來。"
他指出,地皮物以稀為貴的今天,30萬令吉的房價是市場最基本要求。
但這個價碼,他坦言,並不包括亞羅士打、浮羅交怡及雙溪大年,這些市區房屋一般都必須35萬令吉或以上。
他形容,越來越沉重的房屋負擔,只有高樓公寓,才恰好適合藍領負擔。
今年市場淡靜
今年,吉打州屋業發展只有一個"靜"字!如此淡靜的市場,估計必須等到2017年才恢複活躍。
吉州房屋銷售量在今年受半年下滑20%,主要因素是消費者在這非常時期,都以不變應萬變心態觀望,若無餘錢傍身,都不敢購買房子。
根據屋業發展較蓬勃的3個縣署比較,屋業從去年至今年明顯下滑。
其中,以亞羅士打市政廳最為嚴重,從去年220項房屋申請,減少至今年的3項,而古邦巴素縣也從去年約200項減少至13項工程。至於雙溪大年市議會,也從23項工程減至今年12項。
莊偉松說,吉州在這半年的市場非常淡靜,主要是受到6大因素影響,包括經濟、政策、銀行貸款、馬幣貶值、消費稅等,"需求少,房子自然少建。"
"今年房屋需求量不多,因此屋價保持不變,平均價格處於25萬令吉左右。"
他估計如此靜態將維持至明年,而2017年是複蘇階段,需要等到大後年才真正恢複市場熱潮。
保留地100間永久地50間 小房屋計劃豁免建廉價屋
吉打州務大臣拿督斯里慕克力在8月6日宣佈,在吉州政府修訂的新房屋政策下,凡在馬來保留地興建100單位以下,或在永久地契興建50單位以下的小型房屋計劃,一律獲得豁免興建40%廉價屋或可負擔房屋。
莊偉松認為,隨著新政策落實後,預計屋業市場會重新活躍,且相信明年上半年,州內可恢複供應8000間房屋。
吉打州政府修訂新房屋政策,未來三年將為州內增加增加2萬8000間,售價20萬令吉以下的房屋。
根據舊政策,凡在馬來保留地興建99單位以下小型房屋計劃,必須興建20%廉價屋(9萬令吉以下)及20%可負擔房屋(20萬令吉以下),否則必須以付費取代,廉價屋每單位7萬5000令吉及可負擔房屋15萬令吉。
至於100單位以下計劃房屋計劃,則必須興建少于4萬5000令吉的20%廉價屋、8%少于9萬令吉廉價屋及12%少于20萬令吉可負擔房屋,否則必須以每單位5萬令吉取代。
莊偉松指出,過去吉州政府是以其他先進州作為政策的考量,如檳城、吉隆坡等,但對於州內占據6、70%的中小型發展商,上述舊政策是非常苛刻。
他舉例:"吉州應該與玻璃市、霹靂、吉蘭丹、森美蘭及彭亨等州比較,而這些州屬都規定45至300間房屋單位不等,不必興建廉價獲可負擔房屋,彭亨州甚至直接豁免此政策,這都是比較親民政策。"
無論如何,他相信在新政策落實後,屋業需求也將隨之增加,市場也將活躍起來。
降土地轉換費益買家
吉打州政府7月1日落實徵收20%土地用途轉換費,讓原本已淡靜的屋業發展雪上加霜。然而吉州政府新政策中,也同意調降收費至10%後,雖成本增加1%,但對於屋價並不會帶來太大影響。
莊偉松解釋,扣除中央政府強制規定的付費外,在州政府落實徵收土地用途轉換費後,讓承包商必須承擔每單位約2300令吉。
"這包括土地更換用途費(約1600令吉)及水利灌溉局(700令吉)等,以及每單位成本提高1%。"
然而,他相信隨著州政府同意調降有關收費後,承包商將會自行承擔有關提升成本,不會轉嫁于消費人。
亞羅士打以南成新寵
亞羅士打以南存在著無限發展可能,即吉打港口、古邦羅丹、新邦瓜拉、拿督坤達、十字港,都成為發展商新寵。
這些距離市區不到20分鐘車程的外圍,因交通方便,且地價比較廉宜下,逐漸成為屋業發展的新開發地。
莊偉松說,若將亞羅士打分成北南兩部分,其中北部是屬於高級或政府大廈區,即安南武吉、高爾夫球園、亞羅美拉一帶;至於南部則屬中層階級,但卻是存在無限發展潛能區。
"目前,比較吃香的地區包括亞羅孟古魯、默貢、安南武吉和籠呀路一帶,這些都是處於活躍及適合屋業發展的後起之秀。"
樟侖需求增速第二
州內12縣署區別,莊偉松指古邦巴素的樟侖是屈居第二快速發展的地區,因該處靠近馬泰邊界,且附近也有一所大學,屋業需求量相對提高。
"其次則是居林、波各先那和笨筒,這些都是比較靠近市區的外圍,因此比較吃香。"
同時,他也歡迎居林國際機場興建的建議,這將對居林或雙溪大年屋業發展注下強心劑。
根據2010年吉打州12個縣署人口分佈及密度數據顯示,哥打士打縣已出現近飽和情況,而瓜拉姆拉縣屈居第二。
至於錫縣和巴東得臘縣,因地大且人煙稀少,因此人口分佈比較稀疏。

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